Le défi des charges immobilières

Nouvelle étude d'Akeance Consulting : "Le défi des charges immobilières"

Le taux de vacance augmente, dans l’immobilier tertiaire comme dans le retail. On pourrait s’attendre à une baisse des loyers ; d’autant plus que l’atonie des affaires conduit naturellement à vouloir mieux maîtriser ses dépenses. Or, il n’en est rien. Les asset managers ou les financiers préfèrent en effet négocier des franchises de loyer plutôt que de devoir corriger la valorisation des actifs suite à une baisse de loyers.

Au-delà de cette problématique des loyers, qu’en est-il des charges immobilières ? On sait qu’elles augmentent significativement sous la double pression des contraintes techniques et environnementales. Comment mieux  les maîtriser? Comment mieux les gérer ? Comment les négocier ?

Akeance Consulting a souhaité approfondir ce domaine au travers d’une vaste étude, « le défi des charges immobilières », menée en France, Belgique et Luxembourg, auprès de 93 acteurs. Ont ainsi été interrogés 38 foncières (ou assimilées), 33 utilisateurs (ou preneurs à bail) et 22 property managers. Cette étude a été menée entre février et juin 2014. Elle est disponible en version papier uniquement auprès de « [email protected] ».

Les enseignements sont évidemment nombreux. Pour en retenir que l’essentiel, disons qu’il tiennent à la fois à la situation de chaque pays et à différentes maturités de gestion des charges.

Le Luxembourg , essentiellement dans le domaine du tertiaire, connaît un taux de vacance très faible (de 3 à 4%) ce qui implique une acceptation plus aisée des charges immobilières afférentes. La Belgique, en revanche, connaît une vacance significative du tertiaire et du retail. Notamment à Bruxelles, la vacance de bureaux atteint 14%. Cette situation créée une tension sur les charges mais relativement moindre qu’en France, dans la mesure où les activités de property management sont souvent confiées  à des brokers / courtiers, ce qui assouplit probablement la relation entre le bailleur et le preneur.

Les tensions sont naturellement plus marquées sur le marché du retail (des centres commerciaux notamment) que sur celui des bureaux.

Cette étude fait émerger d’autres enseignements. Le manque de transparence dans le détail et la justification des  charges est un point majeur. 43 % des utilisateurs se plaignent de ce manque d’information / de précision. Mais paradoxalement, 56 % des mêmes utilisateurs avouent ne pas contrôler systématiquement les charges immobilières à payer !  Une amélioration de cette situation ne tiendrait-elle pas dans une plus grande fréquence dans la régularisation des charges ? Cette reddition de charges est quasiment exclusivement annuelle en France et trimestrielle pour la moitié des acteurs belges. En tout cas, plus de dialogue, plus d’échanges en amont des négociations de charges immobilières (lors de l’entrée dans les murs ou même à la conception du bien) permettraient certainement plus de sérénité dans les relations bailleurs-preneur à bail.

Le business model du property manager lui-même pose question. Une rémunération assise sur un pourcentage du montant des charges interpelle. Quasiment aucune charge immobilière, en France, ne fait l’objet d’une forfaitisation, contrairement à la Belgique où la moitié des bailleurs / property managers  pratiquent peu ou prou la forfaitisation des charges. Indépendamment de la forfaitisation, ne peut-on pas introduire des mécanismes de « cap » et « floor » sur certaines charges ?

La gestion des charges elle-même fait l’objet d’une grande hétérogénéité. Les profils mobilisés par les property managers sont plus administratifs en Belgique et plus techniciens en France. Les process sont plus ou moins standardisés. Les outils informatiques sont particulièrement divers qu’il s’agisse de la France ou de la Belgique, le développement d’outils « in house » étant significatif d’une maturité encore en devenir.

Dans ces conditions d’exercice des métiers de l’immobilier et étant donné la morosité économique actuelle, se pose la question du devenir du métier de gestionnaire. Ce métier va-t-il s’intégrer de plus en plus dans le métier d’asset management ? Pour quel marché (retail, tertiaire, …) ? Ou bien ce métier va-t-il intégrer des offres de service plus proches du facility management ? Dans les deux cas, ces évolutions tiennent à la fois aux évolutions du métier mais aussi au fait que les rémunérations des property managers pâtissent beaucoup de cette situation tendue. Encore faut-il ne pas confondre réduire les honoraires du property manager et mieux maîtriser les charges immobilières…

Rappelons que cette étude est disponible pour trois Pays (France, Belgique et Luxembourg) en version papier uniquement auprès de [email protected].