Les start-ups foisonnent autour des problématiques ESG que rencontrent les acteurs de l’immobilier. Au confluent de la PropTech et de la Greentech, les entreprises du secteur cherchent ainsi à emprunter le bon courant pour les supporter dans leurs impératifs de pilotage et de reporting ESG/RSE. Les exigences du décret Tertiaire et la volonté de labellisation ISR des asset managers rendent en effet nécessaire une certaine industrialisation de la gestion des données ESG. L’énergie représente aujourd’hui un des enjeux majeurs pour les acteurs de l’immobilier. S’agissant d’une charge refacturable, les efforts pour maîtriser les données énergétiques n’ont pas toujours été à la hauteur de ceux fournis aujourd’hui. Mais l’énergie n’est pas l’unique enjeu  : la capacité à piloter l’ensemble des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance est un véritable défi.

En informatique, tout est possible, c’est bien connu ! Néanmoins, il n’y a point de magie... Dans quelle mesure les offres de services informatiques portées par ces start-ups peuvent accompagner les professionnels de l’immobilier dans leur démarche ESG/RSE?

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Panorama des plateformes ESG 

4 modèles de plateformes se distinguent :

• Un modèle qui repose sur la mise en place de capteurs pour suivre en temps réel les consommations énergétiques (IQ Spot), voire même commander à distance certains équipements (Ubigreen), en attendant peut-être un jour l’émergence d’un Building Operating System[1] accepté par tous les acteurs du secteur…
• Un modèle orienté « données énergétiques » mais qui s’appuie non pas sur des capteurs mais sur des données mises à disposition par les fournisseurs d’énergie. Concrètement, ces solutions vont utiliser les API (canaux de communication) proposés par les fournisseurs d’énergie ou procéder par scraping en « aspirant » les informations disponibles sur l’espace client du fournisseur. Les leaders sur ce marché sont Deepki et Citron. Certaines sociétés comme Oze Energies proposent un modèle associant capacité à capter les données de consommation auprès des fournisseurs d’énergie et mise en place de capteurs d’ambiance avec des services associés.
• Un modèle orienté « pilotage au quotidien du patrimoine immobilier » avec en particulier Intent Technologies qui se distingue par une capacité à agréger et à restituer des informations variées liées au patrimoine immobilier (consommations mais également suivi d’interventions, performance des équipements…) en s’appuyant sur des connecteurs standardisés.
• Un modèle orienté « production des reportings règlementaires » qui adresse le reporting à l’échelle de l’entreprise (pas seulement son patrimoine immobilier). Les solutions qui s’inscrivent dans ce modèle visent à collecter dans un environnement unique l’ensemble des données nécessaires aux reportings pour favoriser leur édition. Ce modèle se rapproche de la Business Intelligence mais peut proposer des avantages complémentaires : une meilleure traçabilité des données (avec des pistes d’audit permettant de remonter à la source), des modèles SFDR ou CSRD préformatés ou un accompagnement du processus de reporting dans une logique collaborative. Workiva ou Kshuttle figurent parmi les leaders de ce modèle.

Comment choisir entre les différentes offres ?

Les différents modèles présentés ci-dessus permettent d’éclairer la réflexion en distinguant les objectifs auxquels ils répondent ; ces derniers sont d’ailleurs bien souvent complémentaires :

• collecter les seules données énergétiques pour répondre aux exigences du décret tertiaire ;
• piloter la gestion des bâtiments en termes de suivi des consommations, de suivi des interventions ou encore de confort des occupants ;
• améliorer la gestion de l’information ESG disponible à l’échelle de toute l’entreprise.

Des sous-questions doivent ensuite être soulevées. A titre d’exemple, si l’on souhaite s’intéresser uniquement aux données énergétiques, se pose alors la question de s’appuyer sur des capteurs et / ou de collecter ces données auprès des fournisseurs d’énergie.

Par ailleurs, la gestion du projet dépend du ou des objectifs poursuivis. Ainsi, si l’ambition n’est pas limitée aux données énergétiques, plusieurs départements de l’entreprise devront être associés (Direction technique, Direction ressources humaines, Direction financière, Direction des achats…). En effet, ils disposent de données ESG et peuvent faire face à des besoins complémentaires qu’une plateforme ESG peut couvrir.

Les points d’attention sur le projet

La mise en place d’une plateforme ESG est un projet informatique qui doit, à ce titre, respecter certains fondamentaux.

En premier lieu, définir le besoin et rédiger un cahier des charges ! Faire l’impasse sur les réflexions amont se paie souvent très cher. D’autant que la philosophie des différentes solutions n’est pas la même selon les modèles. Toutes les offres de services ne se valent pas et certains « détails » qui n’auraient pas été identifiés, peuvent engager l’entreprise dans une direction très coûteuse. Par ailleurs, l’intégration de la solution dans le système d’information existant requiert quelques échanges avec l’équipe informatique.

Attention par ailleurs aux développements spécifiques. Pour faire la différence ou mieux répondre aux besoins, les startups / éditeurs / intégrateurs peuvent proposer des développements sur-mesure. Ces développements sont à apprécier au cas par cas : suivant leurs impacts sur les différents modules de la solution, sur l’intégration au système d’information existant, sur  les coûts de maintenance…, le risque pourra être plus ou moins important.

Enfin, ces projets ne doivent pas être sous-évalués. Une solution « clé en main » nécessite des moyens et la mise en place d’un projet. La mise en place de Deepki ou de Citron implique par exemple un travail significatif pour disposer de l’accord des locataires permettant de collecter les données des parties privatives. Et il faudra ensuite procéder à des analyses pour s’assurer de la cohérence des données collectées !

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La nécessité de renforcer les moyens autour du pilotage des données ESG est connue. Certains ont déjà constaté le découragement des équipes, du fait d’une collecte de données chronophage, au détriment du temps consacré à la mise en place de plans d’action ESG. D’autres s’inquiètent à juste titre de ne pas être en mesure de justifier l’information extra-financière, attendu que les pistes d’audit sont souvent inexistantes.

L’union des sympathiques PropTech et des enjeux ESG peut sembler augurer d’un avenir radieux pour améliorer la gestion des impératifs ESG. Néanmoins, l’accroissement des contraintes règlementaires n’autorise plus de naïveté dans l’approche de ces partenariats. Il faut s’attendre à des efforts importants pour que le résultat obtenu tienne les promesses échangées. Le choix du bon partenaire, la conception du projet commun dans le contexte de l’entreprise en associant les Directions concernées et la mise en œuvre doivent être abordés avec la rigueur et l’expertise requises pour tout projet de « data management ».

Concrètement, améliorer la gestion des impératifs ESG est un grand projet !

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[1] Le Building Operating System (BOS) est un système d’exploitation pour les bâtiments comparable iOS ou Android pour les smartphones (logiciel socle permettant de piloter, au sein d’un même système informatique, l’ensemble des équipements du bâtiment).