Xerfi Canal TV a reçu Michel Mondet, président d’Akeance Consulting, pour évoquer la crise que traversent les centres commerciaux. Une interview menée par Thibault Lieurade.

"Michel Mondet, vous êtes président d’Akeance Consulting . Xerfi Canal TV vous reçoit pour évoquer la crise que traversent les centres commerciaux.

Quelle est votre analyse de la situation? Quelless sont les causes principales de cette crise?

La crise des centres commerciaux n’est pas nouvelle. On devrait d’ailleurs plutôt parler des crises des modes de consommation ! Leur fréquentation connaît une baisse régulière et structurelle ; leur chiffre d’affaires s’alignent également à la baisse, corollairement à cette baisse de fréquentation. Plusieurs raisons à cela. Bien entendu, la fragilisation de la consommation liée à la crise, mais aussi le développement du e-commerce. Le commerce spécialisé a ainsi vu son chiffre d’affaires baisser de 0,9% en 2013 et 0,6% en 2014. En conséquence, les revenus des centres commerciaux proprement dits baissent également. Directement dans la part variable liée au volume d’affaires des commerces et indirectement dans le « taux d’effort » (loyer / chiffre d’affaires) de la part fixe.

Un environnement peu favorable aux propriétaires et aux gestionnaires donc…

Absolument ! Tout le monde est concerné ! Sans compter les conséquences de la loi Pinel qui va « remettre sur la table » le « qui paie quoi » entre enseigne-locataire et propriétaire du centre commercial. Une négociation dont on peut attendre qu’elle soit en défaveur du centre commercial.

Alors justement, les experts s’accordent pour dire que le numérique peut être une piste de relance. Etes-vous d’accord?

Je pense que la réponse est malheureusement plus complexe. Attention aux mythes ! N’oublions pas une chose simple : la relance passe par le volume d’affaires en croissance. Ensuite, attirer plus au sein d’un centre commercial passe par des investissements lourds. Enfin, le digital n’est qu’une partie des investissements et tout autant lourd financièrement. L’installation de bornes interactives coûte chère ; la transformation des boutiques en boutiques intelligentes aussi, sans compter qu’il est très difficile d’imaginer un retour sur investissement. Avant de « digitalilser » les lieux de vente, la vraie question est : comment fait-on revenir les consommateurs dans les centres commerciaux ?

Alors comment donner un nouveau souffle? Quelles pistes préconisez-vous?

Il ne faut rien s’interdire. Le digital est une réponse, mais elle est très incomplète. Pour recréer du trafic, les centres commerciaux multiplient les « pick up stores », mettent en place des points relais pour les commandes digitales. Ils peuvent aussi enrichir leur offre en se dotant de centes de santé, ou d’optique. Ces réponses rencontrent l’évolution sociologique du centre commercial qui tend à devenir un lieu de vie. Mais il faut aussi ne jamais négliger les fondamentaux telle que la sécurité, l’accès, la propreté… Cela peut paraître évident mais la réalité peut démonter le contraire parfois…

Les centres commerciaux sont donc à un tournant…

Entre les fondamentaux, l’évolution sociologique des centres vers des lieux de vie et le manque de consommation, la digitalisation a évidemment sa place, mais elle n’est certainement pas la seule réponse qui donne un second souffle aux centres commerciaux. La seule certitude, c’est que les investissements sont lourds et que, donc, les foncières les plus importantes semblent les mieux placées."

Michel Mondet, Crise des centres commerciaux : le numérique n'est pas la solution miracle, une vidéo Xerfi Canal TV

 

Xerfi Canal TV a reçu Michel Mondet, président d’Akeance Consulting, pour décrypter un phénomène assez particulier de la conjoncture : le coût du crédit aux particuliers qui reste durablement bas. Une interview menée par Thibault Lieurade.

Michel Mondet, vous êtes président d’Akeance Consulting . Xerfi Canal TV vous reçoit pour décrypter un phénomène assez particulier de la conjoncture : Nous voulons vous parler du coût du crédit aux particuliers qui reste durablement bas.

Alors première question : comment l’expliquez-vous ?

L’explication est à la fois simple et complexe. Simple parce que l’argent est comme toute matière première. Quand le coût de l’argent est bas, alors les taux de crédit sont bas. Le coût de l’argent, c’est le taux directeur de la banque centrale européenne. Il est de 0,05% aujourd’hui (les dépôts à la BCE sont même négatifs à -0,2%). Par ailleurs, plus le taux d’emprunt de l’argent est long, plus le taux est élevé. Or, aujourd’hui, ce n’est plus le cas : les taux longs sont comparables aux taux courts (0,25% à 5 ans et 0,56 % à 10 ans). On dit alors que les courbes de taux sont « plates ». Complexe, parce que le prix de revient de l’argent pour une banque est aussi compliqué que pour une industrie. Il faut ajouter au coût de l’argent, le coût du risque de taux, le coût du risque de liquidité, le coût du risque de contrepartie et le coût de gestion du crédit lui-même. Les taux de crédit sont donc très bas aujourd’hui parce qu’essentiellement le coût de l’argent est très bas, à court comme à long terme.

Mais alors, dans ces conditions, pourquoi tout le monde ne se précipite-t-il pas aux guichets de banque pour s’endetter ?

C’est ce que je vous recommande de faire ! Blague à part, c’est encore un peu plus complexe que cela. Vous avez d’un côté des taux de crédits très bas et les pouvoirs publics s’en félicitent pour faciliter l’investissement et donc la relance. C’est toute la stratégie de la BCE. Mais les mêmes pouvoirs publics s’organisent pour réglementer toujours plus le monde bancaire au titre –certes louable- de protéger à la fois le consommateur et la solidité du monde bancaire. C’est un peu schizophrénique : on accélère d’un pied et on freine de l’autre.

Que vont donc faire les banques ?

Les banques sont coïncées en quelque sorte dans un étau, entre la volonté de distribuer des crédits – c’est leur métier ! – à très faible marge voire à perte (concurrence oblige..) et le coût de refinancement de ces crédits qui n’est pas aussi bas que je viens de le dire. Il faut en effet tenir compte d’une rémunération de l’épargne souvent trop élevé par rapport au coût de l’argent. Le PEL (2%)et le livret A (1%), produit d’épargne encadrés, sont ostensiblement trop bien rémunérés eu égard au coût de l’argent. Politiquement, c’est bien pour les épargnants, financièrement c’est un contresens pour les banques.

Cela veut-il dire que les banques ne vont plus octroyer autant de crédits ?

Non, pas nécessairement. Mais les banques n’ont plus de marge de manœuvre sur les crédits à l’immobilier. D’une part, on vient de le voir, le coût de refinancement est finalement trop cher par rapport aux taux de crédit octroyé, pour permettre de couvrir tous les coûts du risque. D’autre part, il y a encore quelques mois, le fait de ne pas avoir de courbes plates (j’en ai parlé il y a quelques minutes) permettait d’arbitrer les durées de refinancement et de dégager une marge financière, qui, le cas échéant, pouvait permettre d’améliorer le taux de crédit immobilier octroyé au client. Ce n’est plus le cas aujourd’hui.

Alors, les taux de crédit à l’immobilier vont nécessairement remonter, si je comprends bien…

C’est une des options effectivement. Mais on peut également espérer un maintien de ces taux aussi bas, de la manière suivante. La demande est faible et les encours de crédits dans le bilan des banques se réduit parfois. Dans ces conditions, beaucoup de banques envisagent de pousser les feux sur les crédits pour mieux mutualiser leurs coûts de refinancement cher et moins cher. Le volume fera baisser le taux de refinancement moyen et permettra donc de maintenir des taux de crédit bas."