La lettre de l'immobilier n°1 : les enjeux des baux commerciaux

Avec, entre autres, l’augmentation de l’Indice des Loyers Commerciaux ( 3,25% entre les premiers trimestres 2011 et 2012) et l’ouverture de nouveaux concepts de centres commerciaux (Paris Saint Lazare, Lyon Confluence, …), les enseignes font face à une augmentation générale des loyers et des charges à payer alors qu’elles connaissent souvent une baisse de l’activité commerciale.

Dans ce contexte, et pour conserver des taux d’effort acceptables, les acteurs du commerce s’intéressent de près à leurs processus, à leur organisation de gestion des baux commerciaux, à la facturation associée et aux sources d’amélioration potentielle.

D’une approche juridique à une approche économique

Le pilotage et l’optimisation de la performance des points de vente ainsi que la sécurisation des risques opérationnels sont les principaux enjeux de la gestion des baux commerciaux. Ceux-ci peuvent se décliner de la manière suivante :

• D’abord, le pilotage de la performance des points de vente peut être optimisé au travers d’une mise en place de KPI (taux d’effort, évolution des dépenses par poste budgétaire, …) particulièrement fins pour être pertinents. Leur analyse permettra notamment de réaliser des arbitrages stratégiques sur le patrimoine (dénonciation / renégociation de bail en fonction de l’évolution du chiffre d’affaires, refus de renouvellement en fonction du montant d’indemnité d’éviction, …).

• Ensuite, si les montants des loyers et charges en fonction des conditions des baux (clauses d’indexation, loyer « capé », déplafonnement, …) semblent a priori simples à calculer, l’application d’un contrôle strict permet souvent d’optimiser le rendement des points de vente et constitue un levier fort d’amélioration de la performance.

• Enfin, pour mieux maîtriser les risques opérationnels liés à des processus complexes à rationnaliser (dénonciation, renouvellement, prescription biennale, …) faisant intervenir des acteurs et compétences (juridique, technique, comptable), la gestion de la vie du bail doit être sécurisée par la mise en place d’une organisation et de processus adaptés et plus systématiques.